Who Took My Money?

読書

Robert Kiyosaki著のWho Took My Money?を借りたので読んでみました。

Rich Dad's Who Took My Money?: Why Slow Investors Lose and Fast Money Wins!

Rich Dad's Who Took My Money?: Why Slow Investors Lose and Fast Money Wins!


一点、117~118ページにある以下の記述の内容がすぐに理解できなかった. ていうか、絶対、意味不明.

(assume rental income only breaks even with expenses and the property appreciates at a rate of 5 percent a year.)

Choise 3:
Invest $20,000 and borrow $180,000 from the bank for a pound, you borrow out the appreciation every two years and invest it in a new property at 10 percent down.

After seven years: the total value of your properties will be worth $2,022,218 and your net equity is $273,198, assuming no market fluctuations.

AVERAGE ANNUAL RETURN ON A $20,000 INVESTMENT = 180.9%

不動産価値が年平均5%で増加すると仮定、10%の頭金＋90%を銀行から借り入れて$200kの物件を購入。家賃収入は支出とトントンになると仮定。2年ごとに資産価値が増加した分をcash outして新たな物件に投資することを繰り返す。7年後には全ての物件の総価値は$2Mを超える。


2年ごとに、ざっくり$200k強の物件を買い足すのだから、7年後には合計4件の物件を保有、大体$900k程度にならんとおかしいんではないかぁーー、と一人でおかしぃ、おかしぃ、と考えておりました。しかしながら、次の図に示すように、例えば2年後に購入した物件も同様に(仮定に従うと）価値は増加、投資開始から4年後には$200k程度の物件が買えるので、実はどんどんネズミ商法的に増えます。投資開始から4~6年後にはfull time jobになってしまうんかいな。。。?

著者に向かってもうちぃっと詳しく計算の式とか書きなさいよ、と言いたい。


もちろん、これはかなりざっくりした計算でありますから、この数字はかなり理想化された条件ではじき出されるものと言えるかもしれません。この計算はあくまでも、"capital gain"に投資した場合の数字であり、"cash flow"については考えられていません。上手くマネージメントすれば、"cash flow" つまり家賃収入からもかなりの現金収入が得られる可能性が大。さらには、確定申告時には、減価償却費の損失から税金が返ってくる可能性もあり（最低限、課税対象収入は軽減) 。


これは、人生の第２四半期の指標とするべきかもしれません。なんらかの形で得たお金は、ぜひともいまいる学校とか、お世話になっている家族とかに還元できるようになりたいものです。10% downを準備するのがちぃっと大変かもしれませんが、Rocket Scienceの100倍は楽でしょう。


就職後に間違ってもやってはいけないのは、次の2つ。